一、市场风险

根据中国物业管理协会于 2018 年 10 月发布的《2018 全国物业管理行业发展报告》，截至 2017 年末全国物业管理总面积约 246.65 亿平方米，比 2015 年末增加 71.10 亿平方米；物业管理服务企业数量已达 11.8 万家。近年来，国内物业管理企业陆续登陆资本市场，既吸引了广泛的社会关注，又获得了越来越多的资本支持，快速提升专业能力和服务质量，积极布局业务整合和并购重组，加大市场拓展力度，从而加剧市场竞争。现阶段，我国物业管理行业在管物业面积巨大，市场规模空前，但行业进入门槛不高，从业企业数量众多，市场集中度不高且竞争日趋激烈。同时，在国内产业、消费升级的趋势下，各类业主对专业化、标准化物业管理服务的需求日益提升。公司需要进一步提高自身的服务与管理能力，在优势领域内扩大品牌影响力并加快实现服务内容多元化，提升物业管理规模的同时控制人力成本，以应对未来激烈的市场竞争。此外，受宏观经济波动影响，若公司所服务的客户自身的发展速度放缓或出现下滑，则可能对本公司经营业绩造成不利影响。

二、经营风险

（一）人力成本上涨风险

公司主营业务成本以人工成本为主，2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-6 月，公司人工成本占当期主营业务成本的比例分别为 66.61%、65.19%、67.41%和 68.33%。近年来，随着业务规模不断扩大，员工人数持续增加，主要服务项目所在的珠三角、长三角等区域工资水平亦显著上升，公司面临较大的用工成本上涨压力。

公司维持及提高盈利水平即需要在业务扩张的同时有效控制人力成本的增加。虽然公司大力推进服务标准化、信息化及智能化以应对人力成本上涨的压力，但无法保证能持续有效地控制或降低人力成本。若公司无法持续地应对人力成本上升的风险，不断提高盈利能力，公司的业务发展及经营业绩将受到不利影响。

（二）业务外包风险

报告期内，为适应客户需求，提高服务效率，合理控制成本，公司选择性地将保洁、保安、绿化等部分物业管理服务委托给相关领域内专业的第三方服务提供商，2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-6 月，公司业务外包成本占主营业务成本的比例分别为 23.24%、25.58%、23.84%和 22.77%。公司在选择第三方服务提供商时，通过招投标程序严格审查其规模、声誉和服务质量等；在合同中对服务质量标准和管理规范等相关条款进行严格规定；在业务执行过程中对外包服务提供商进行严格监管。但若第三方服务提供商未严格

按照合同约定提供相关服务，或在服务过程中未严格执行公司的质量标准和管理规范，将会对公司的服务质量和品牌声誉带来不利影响，进而影响公司经营业绩。

（三）客户集中度较高风险

报告期内，公司前五大客户的服务收入占营业收入的比重分别为 62.30%、55.78%、54.68%和 53.57%。其中，第一大客户均为华为，公司为华为在深圳、东莞、成都、武汉、廊坊等地的多个基地提供物业管理服务，对华为的服务收入占营业收入的比重分别为 38.81%、30.81%、28.66%和 28.77%。公司对第一大客户华为及前五大客户服务收入占比均呈下降趋势，但客户集中度仍相对较高。

如果华为及其他主要客户与公司的合作关系或其所处行业、自身运营情况发生重大不利变化，主要客户项目终止或项目到期后公司未能成功续约，公司的重要客户和收入来源将相应受到影响。若发行人在市场竞争中又无法持续获取新的客户或服务项目，公司业务发展与盈利能力将受到不利影响。

（四）安全事故的风险

在物业管理服务中，公司员工或聘请的第三方服务提供商会对电梯、消防设备、弱电设施、安防设备等设备进行维修及保养。同时，业主在使用该等设备的过程中可能因为使用不当或设备故障等原因而发生意外，造成业主财产损失，甚至人身伤害。如出现上述意外情况，即使公司严格根据相关合同提供各项服务，仍可能会被相关方提起诉讼，面临赔偿的风险，另外，还可能因监管部门调查或推行安全措施而影响业务的开展。如发生上述负面情况，可能会损害公司的品牌形象，公司的业务开展、经营业绩及财务状况也将受到不利影响。

（五）住宅物业管理服务费难以上调的风险

我国住宅物业服务费长期受到较高程度的价格控制。2014 年 12 月，国家发改委出台《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755 号），要求各省级价格主管部门废除保障性住房及前期物业服务合同的住宅外的物业服务费价格控制或指导政策，但保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费仍由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况实行政府指导价。虽然政策层面已放开价格限制，但在实际经营过程中，缺乏价格调节机制，物业管理服务费难以上调。近年来，物价和人力成本刚性上涨，若公司不能通过调整收费价格或多元化经营提高收入，则公司的财务状况和经营业绩将受到不利影响。

（六）部分租赁物业存在瑕疵的风险

报告期内，公司存在租赁位于集体建设用地上的房产的情况，该集体建设用地上房产的规划用途为住宅，公司租赁上述房产作为员工宿舍使用符合规划用途。截至本招股说明书签署之日，发行人租赁的集体建设用地上的房产面积占发行人全部租赁房产面积的比例为 43.05%。如因土地问题，政府主管部门依法处罚的责任承担主体是出租方。但若未来发生因房产瑕疵导致房屋搬迁、拆除，导致公司不能持续租赁上述集体房产，则因搬迁形成的费用和新租赁房产价格上升将对公司的盈利能力造成不利影响。

（七）新型冠状病毒疫情风险

2020 年初以来，我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情。疫情期间，众多物业企业参与到疫情防控一线，社会认可度得到进一步提高。但疫情期间，物业企业也耗费了高额人力、物力成本。物业管理服务项目拓展减速、成本增加、基层员工流失、服务品质波动为经营带来风险。此外，公司政务服务业务和华中地区的综合物业管理服务项目主要集中于受疫情影响较大的湖北省武汉市，疫情造成的延期复工导致服务收费和新业务拓展都受到较大影响。若后续疫情持续发生不利变化及出现相关行业传导等情况，可能对公司现有及潜在客户的物业管理服务需求造成影响；同时，受疫情影响部分客户回款延迟，若由于疫情对客户生产经营

造成较大影响，可能导致公司应收账款坏账增加，进而影响公司未来的经营业绩。

三、财务风险

（一）物业收费结算模式风险

公司目前在管的综合物业管理服务项目主要采用包干制的收费模式。在包干制收费模式下，客户定期向物业管理企业支付相对确定金额的服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业自行享有或承担。物业管理企业节省的开支可能成为其利润来源，推动物业管理企业不断完善服务体系并提高服务效率，从而有效控制成本，同时积极扩展服务内容来增加收入来源。但若未来公司服务收费标准过低、服务成本难以被覆盖，所服务的项目仍然存在亏损风险，从而对盈利能力、经营业绩造成不利影响。

（二）应收账款金额较大的风险

报告期各期末，公司的应收账款账面价值分别为 10,708.83 万元、15,168.83万元、20,544.06 万元和 24,714.36 万元，占总资产的比例分别为 37.90%、41.48%、42.39%和 44.87%，主要为期末应收的物业管理费、政务服务费等。报告期内，公司账龄在一年以内的应收账款账面价值分别为 10,708.83 万元、15,104.64 万元、20,408.32 万元和 24,259.32 万元，占比分别为 100.00%、99.58%、99.34%和 98.16%，应收账款账龄绝大部分在一年以内。

报告期内，公司主要客户商业信誉良好且与公司合作关系稳定，应收账款账龄绝大部分在一年以内，公司已按照会计政策足额计提了坏账准备。随着业务规模不断扩大，公司未来应收账款余额预计将进一步增加。公司应收账款账面价值相对较大，若出现客户违约或公司内部控制未有效执行的情形，将发生应收账款坏账准备计提比例提高的风险，对公司的现金流和财务状况将产生不利影响。

（三）现金收款风险

报告期内，公司存在部分住宅物业客户或停车车主以现金缴纳物业服务费、停车费等费用的情况，现金收款占营业收入的比例分别为 4.80%、1.56%、0.65%和 0.41%，占比较低且呈逐年下降趋势。公司已制定严格的现金收款管理制度及库存现金管理制度，严格规范日常业务中的现金收付行为，并与银行等机构合作在住宅小区、停车场推广安装 POS 机和“扫码支付”设备，鼓励业主、车主使用 POS 刷卡、微信、支付宝等电子支付方式，不断降低现金收款在主营业务收入中的占比。但仍存在部分业主、车主难以改变支付习惯，以现金缴款的情况。若公司针对现金收款的管理措施执行不到位，仍可能存在一定的资金管理风险。

（四）毛利率下滑的风险

公司目前的主营业务包括综合物业管理服务、政务服务、增值服务等，其中综合物业管理服务为公司最主要的业务，也是其他各类业务发展的基础。2017年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-6 月，公司综合毛利率分别为 21.96%、21.05%、18.65%和 20.53%；综合物业管理服务毛利率分别为 17.52%、16.54%、15.17%和 17.78%。报告期内，综合物业管理业务的收入、毛利占比较高，系影响公司综合毛利率的主要因素。公司综合物业管理业务毛利率水平主要与物业服务项目的收费标准、业态构成、成本管控，以及各项目收入来源等因素相关。未来，随着物业管理行业竞争进一步加剧及人力成本等主要成本的上升，公司可能面临毛利率下降的风险。

（五）参股公司未能如期实现盈利的风险

截至 2019 年末，公司分别持有武汉紫光、河南特发和特发建设 49%、35%和 45%的股权。公司在 2018 年度对武汉紫光、河南特发的权益投资分别确认投资损失 30.91 万元和 4.28 万元。2019 年度，武汉紫光扭亏为盈，但河南特发持 续小额亏损，特发建设尚未形成规模化运作。如果公司投资的参股公司未能通过开展相关业务实现盈利，公司将需要确认投资损失，对公司的盈利能力和财务状况将产生不利影响。

（六）部分停车场免于支付租金条款可能发生变化的风险

报告期内，公司为部分物业项目提供综合物业管理过程中同时受托管理物业配套停车场，并向停车的车主收取泊位费。公司收取泊位费所涉及停车场中部分业主方为关联方且未向公司收取停车场租金，包括特发信息港/特发信息大厦停车场、特力大厦停车场、汽车大厦停车场等。根据公司签订的物业管理合同，以上停车场作为所属物业的构成部分交由公司进行统一管理，公司管理上述停车场未向业主方支付租金。报告期内，这些未支付租金的停车场所涉及泊位费收入分别为 665.53 万元、796.92 万元、801.26 万元和 387.97 万元，占公司营业收入比例分别为 1.31%、1.14%、0.90%和 0.79%；泊位费毛利分别为 607.95 万元、

736.15 万元、740.76 万元和 351.79 万元，占公司营业毛利的比例分别为 5.45%、5.00%、4.46%和 3.51%，占公司净利润的比例分别为 16.58%、13.32%、10.96%和 7.45%，占比较低，对公司主营业务和经营业绩影响有限。但未来若公司与业主方签订的物业管理合同到期，存在部分停车场免于支付租金条款可能发生变化的风险。

四、管理风险

（一）成长性风险

报告期内，公司不断扩大物业管理规模，所提供物业管理服务、政务服务的项目数量、合同面积、收入均呈现显著增长趋势。2017 年度、2018 年度、2019年度和 2020 年 1-6 月，公司综合物业管理服务收入分别为 41,110.71 万元、54,370.06 万元、71,603.13 万元和 39,801.02 万元；公司政务服务收入分别为5,183.09 万元、8,319.01 万元、11,406.55 万元和 6,979.48 万元。公司所管理物业规模的不断扩大和服务内容的扩展对公司的经营管理资源配置、运营管理、组织协调和内部控制能力均提出了更高要求。但如果公司管理水平、组织模式、规范制度、内部控制不能随着经营规模的扩大而及时调整和完善，将对公司经营业绩造成不利影响。

（二）分支机构管理风险

公司采用物业服务行业惯常的管理模式，在全国各服务区域设立分、子公司等分支机构提供综合物业管理服务和政务服务。截至本招股说明书签署之日，公司拥有各级子公司 12 家，公司及子公司合计拥有分公司 53 家，分支机构数量较多。根据战略规划，公司将持续在全国范围内拓展业务，预计未来几年仍可能在其他区域设立新的分支机构。鉴于分支机构分散于全国各个区域，公司面临着管理风险增高和管理效率降低的风险。为了更好地应对风险，公司已制定一系列管理制度和措施并大力加强各分、子公司的规范运作和统一管理。但如果公司的管理体系、服务标准不能适应管理分支机构的需要，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，公司的业务发展和盈利能力将受到不利影响。

（三）核心人员流失的风险

物业管理属于劳动密集型的轻资产行业，提供服务的人员学历背景、年龄结构差异较大，而核心业务人员对于公司经营、管理尤为重要，是公司提供高水平及高质量服务的保障，维持核心业务人员的稳定也是保证公司核心竞争力的关键。随着公司经营规模的不断发展，公司对于核心人才的需求也会不断增加。物业管理服务工作是以项目管理人员和物业服务人员为核心开展的，公司已建立有效的员工薪酬和激励机制以增强员工的积极性和凝聚力。但若公司的核心业务人员频繁流失，或项目管理人员无法满足行业发展需要，均会降低公司的服

务质量、客户满意度和品牌声誉，进而对公司的业务发展和经营业绩造成不利影响。

（四）未为部分员工缴纳社会保险或住房公积金而可能造成补缴的风险

报告期内，公司未为部分员工缴纳社会保险或住房公积金，存在被主管部门要求补缴的风险。截至 2020 年 6 月末，公司及子公司员工人数为 7,466 人，其中公司应缴社保但未缴的员工占员工总人数的比例为 7.80%，公司应缴住房公积金但未缴的员工占员工总人数的比例为 20.53%。报告期内，公司存在应缴社保、住房公积金但未缴员工的主要原因系：部分新招员工的社会保险、住房公积金手续正在办理中；社会保险和住房公积金个人承担部分将减少其实际可支配收入，部分员工基于个人原因自愿放弃缴纳社会保险、住房公积金。

针对上述情况，公司全体股东出具书面承诺如下：

“本公司将督促特发服务及其下属子公司全面执行法律、法规及规章所规定的住房公积金、生育、养老、失业、工伤、医疗保险（以下简称“五险一金”）有关制度，为特发服务全体在册员工建立账户并缴存“五险一金”；在特发服务公开发行股票并上市之前，若特发服务及其下属子公司被要求为其员工补缴未缴纳或者未足额缴纳的“五险一金”，或因“五险一金”缴纳问题受到有关政府部门的处罚，本公司将按照在特发服务的持股比例承担该部分补缴款项或因被处罚造成的一切直接和间接损失，并督促其他股东履行相关承诺，保证特发服务及其下属子公司不因此遭受任何损失。”

五、募投项目实施风险

除补充公司流动资金外，本次募集资金拟投资于物业管理市场拓展项目、信息化建设项目、人力资源建设项目和物业管理智能化升级改造项目。本次募集资金投资项目的顺利实施将进一步提升公司的发展潜力、品牌影响力和核心竞争力，提高公司的服务水平、运营效率和盈利能力。本次募集资金投资项目的可行性分析是基于当前经济形势、市场环境、行业发展趋势及公司实际经营状况作出的。尽管公司已对本次募集资金投资项目的必要性、可行性进行了审慎论证和充分调查，但若公司所处行业及市场环境等情况发生重大变化，国家产业政策出现调整，在项目实施过程中仍然存在项目实施进度放缓、投资成本上升等各种不确定因素对项目实际收益产生不利影响的风险。

本次募投项目的总投资金额为 34,519.77 万元，募投项目最高每年将产生折旧摊销费用合计 2,381.68 万元。募集资金到位后，公司净资产规模将得到大幅提升。如募投项目完成后，预期收益不能顺利实现，将会对于公司的整体经营业绩产生一定影响，存在净资产收益率下降的风险。

六、发行失败的风险

公司将在通过相关审批后及时启动发行工作。公司的成功发行取决于发行阶段国内外宏观经济环境、国内资本市场行情以及投资者对于公司的预计估值和公司股价未来走势判断等多重因素，存在因投资者认购不足，或公司未能达到上市条件从而导致发行失败的风险。